Kauf vom Bauträger

Von einem Bauträgerkaufvertrag spricht man, wenn Sie von der Baufirma, die ihr Haus oder Ihre Wohnung errichtet, auch das dazu gehörige Grundstück oder Wohnungseigentum erwerben.

Dabei bezahlen Sie normalerweise den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt. Erst wenn der gesamte Kaufpreis bezahlt ist, geht das Eigentum auf Sie über. Ihr Anspruch auf Eigentumsverschaffung wird wie bei einem ganz normalen Haus- oder Wohnungskaufvertrag durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch abgesichert.

Damit ist aber noch nicht sichergestellt, dass auch das Bauwerk ordnungsgemäß errichtet wird. Geschweige denn die ganze Wohnanlage, einschließlich der Gemeinschaftseinrichtungen. Zum Schutz der Käufer hat der Gesetzgeber für solche Bauträgerverträge detaillierte Regelungen erlassen, die zwingend beachtet werden müssen. Darin ist zum Beispiel vorgesehen, dass die einzelnen Kaufpreisraten jeweils erst fällig werden, wenn ein bestimmter Bautenstand erreicht ist. Die Haftung des Verkäufers für Baumängel kann nicht im Voraus ausgeschlossen werden.

Die gesetzlichen Bestimmungen sind zwar umfangreich, bieten aber keinen vollständigen Schutz vor allen erdenklichen Risiken. Zusätzliche Sicherheit kann der Käufer erlangen, indem er sich vom Bauträger Bankbürgschaften stellen lässt: Eine Rückzahlungsbürgschaft sichert einen eventuellen Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises. Eine Erfüllungsbürgschaft sichert den Anspruch des Käufers auf vollständige Herstellung des Bauvorhabens. Eine Gewährleistungsbürgschaft sichert den Anspruch des Käufers auf Beseitigung von Mängeln. Diese Bürgschaften kann man einzeln oder auch in Kombination miteinander wählen. Natürlich wird sich der Bauträger das extra bezahlen lassen. Das ist in Ordnung, er muss schließlich die Gebühren der Bank abdecken.

Neben dem regulären Bauträgervertrag, bei dem Sie Grundstücksanteil und Bauleistung aus einer Hand und in einem einheitlichen Vertrag erwerben, der insgesamt notariell beurkundet wird, begegnet man immer wieder Versuchen, das Bauträgervertragsrecht durch mehr oder weniger listige Gestaltungen zu umgehen. Man spricht dann von einem verdeckten Bauträgervertrag. Dabei wird ein eigentlich einheitlicher Vertrag künstlich in zwei Verträge aufgespalten: einen Kaufvertrag und einen Bauvertrag. Die Verträge sollen zwar nur gemeinsam gelten, das wird aber nicht offengelegt. Wenn ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil von einem Bauvertrag abhängt, muss auch der Bauvertrag und das Abhängigkeitsverhältnis mit dem Kaufvertrag mitbeurkundet werden. Das ist immer dann der Fall, wenn mindestens eine Partei des Kaufvertrags (Käufer oder Verkäufer) ihre Bereitschaft zum Abschluss des Kaufvertrags vom Abschluss des Bauvertrags abhängig macht und die andere Partei sich damit abfindet. So wird es stets liegen, wenn Verkäufer und Baufirma identisch oder miteinander verbunden sind. Aber auch sonst kann es sein, dass zum Beispiel der Käufer den Grundstücksanteil nur erwerben möchte, wenn er auch einen Bauvertrag zu bestimmten Konditionen vereinbaren kann, oder (häufiger) dass der Verkäufer das Grundstück nur an Personen verkaufen will, die einen Bauvertrag mit einer bestimmten Baufirma schließen. Unterbleibt in solchen Konstellationen die Beurkundung des Bauvertrags und des Abhängigkeitsverhältnisses ist der Grundstückskaufvertrag nicht vollständig beurkundet und damit unwirksam. Nach der Rechtsprechung ist dann möglicherweise auch der Bauvertrag unwirksam.

Selbst wenn Käufer und Verkäufer den Grundstückskaufvertrag unabhängig vom Bauvertrag schließen wollen, kann aus Sicht des Finanzamts trotzdem ein einheitlicher Vorgang vorliegen, so dass Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auch auf die Baukosten anfällt. Dabei kann es dann sogar zu einer Doppelbelastung der Bauleistung mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer kommen. Meiden Sie verdeckte Bauträgerverträge.

Wenn wir für Sie einen Bauträgerkaufvertrag vorbereiten sollen, teilen Sie uns bitte die Personalien (Name, Geburtsdatum, Anschrift, Steuer-ID) des Verkäufers und des Käufers, die Grundbuchdaten (Grundbuchbezirk und Blattnummer) des Objekts, die Baubeschreibung samt Bauplänen, die Höhe des Kaufpreises und etwaige Nebenabsprache mit. Am Besten füllen Sie das Formular aus, das Sie in unserem Download-Bereich finden.

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