Doppelhauspartner-Kaufvertrag
Sie haben das ideale Bauplatzgrundstück gefunden, aber leider ist es für Sie allein zu groß und eine Realteilung des Grundstücks kommt aus baurechtlichen Gründen nicht in Frage? Dann erwägen Sie vielleicht, das Grundstück gemeinsam mit einem anderen Käufer zu erwerben und anschließend nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes ideell zu teilen.
Das kommt gar nicht so selten vor. Früher, als Bauland noch billig war, wurden Einfamilienhäuser meist auf deutlich größere Grundstücke gebaut, als es heute üblich ist. Oft sind diese Grundstücke aber nicht groß genug, um sie in zwei reale Einzelgrundstücke zu teilen. Bei einer ideellen Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz gelten andere Bestimmungen. Es kann zum Beispiel sein, dass ein Grundstück bei ideeller Teilung mit zwei Häusern bebaut werden darf, bei realer Teilung hingegen nicht. Als erstes sollten Sie immer die Zulässigkeit der geplanten Bebauung beim Bauamt klären. Und wenn eine Realteilung möglich ist, sollten Sie ihr eigentlich immer den Vorzug geben.
Angenommen eine Realteilung scheidet aus und eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz führt zum gewünschten Ergebnis. Wie läuft so ein Kaufvertrag ab?
Als erstes brauchen Sie normalerweise einen Käuferpartner. Ein Grundstück kann nur nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes geteilt werden, wenn es darauf mindestens zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten gibt. Die müssen noch nicht errichtet, aber zumindest konkret geplant sein, damit man entsprechende Baupläne vorlegen kann.
Beide Käuferpartner schließen einen einheitlichen Kaufvertrag mit dem Verkäufer, in dem sie jeweils Miteigentumsanteile am Gesamtgrundstück erwerben. Der Kaufvertrag kann nur durchgeführt werden, wenn beide Käufer ihren Kaufpreis bezahlen, weil der Verkäufer nicht auf einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück sitzen bleiben möchte. Sie sind also bei dieser Vertragsgestaltung abhängig von der Zahlungsfähigkeit Ihres Käuferpartners.
Im Kaufvertrag verpflichten sich die Käufer gegenseitig, das Grundstück nach der Eigentumsumschreibung gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes ideell zu teilen. Da diese Aufteilungsverpflichtung für jeden Käufer essentiell ist (ohne sie würde kein Käufer einen bloßen Miteigentumsanteil erwerben wollen), muss die Aufteilungsverpflichtung im Kaufvertrag mitbeurkundet werden. Und zwar so konkret, wie sie vereinbart ist. Wenn also die Käufer sich nur darüber einig sind, wer auf welcher Grundstücksfläche bauen wird, muss nur die Aufteilung der Grundstücksflächen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Wenn schon die Lage oder Gestaltung der Gebäude festgelegt wurde, muss auch das mitbeurkundet werden. Falls über den Inhalt der Gemeinschaftsordnung (die das Verhältnis der Miteigentümer untereinander regelt) bereits Einigkeit besteht, gehört auch die Gemeinschaftsordnung in den Kaufvertrag.
Es mag verlockend erscheinen, die Details der Aufteilung in Wohnungseigentum im Kaufvertrag noch offen zu lassen, weil man dadurch schneller zur Beurkundung des Kaufvertrags kommen kann. Bedenken Sie aber bitte, dass Sie mit einem bloßen Miteigentumsanteil am Grundstück nicht viel anfangen können. Sie brauchen unbedingt die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Diese Aufteilung können nur alle Miteigentümer gemeinsam vornehmen. Wenn Sie im Kaufvertrag genau festlegen, wie die Aufteilung erfolgen soll (mit einem vollständigen Aufteilungsplan, der alle Häuser mit allen Räumen darstellt, einem Plan für die Nutzungsbereiche am Grundstück und einer fertigen Gemeinschaftsordnung), haben Sie einen Anspruch gegenüber dem anderen Käufer, den Sie notfalls auch vor Gericht durchsetzen könnten. Wenn Sie die Details der Aufteilung offenlassen, müssen Sie sich später mit dem anderen Käufer über die offen gelassenen Punkte einigen. Ob das gelingt, ist ungewiss.
Falls der Kaufvertrag über das Grundstück von einem Bauvertrag abhängt, muss auch der Bauvertrag und das Abhängigkeitsverhältnis mitbeurkundet werden. Das ist immer dann der Fall, wenn mindestens eine Partei des Kaufvertrags (Käufer oder Verkäufer) ihre Bereitschaft zum Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück vom Abschluss des Bauvertrags abhängig macht und die andere Partei sich damit abfindet. Das wird immer der Fall sein, wenn Verkäufer und Baufirma identisch oder miteinander verbunden sind. Aber auch sonst kann es sein, dass zum Beispiel der Käufer den Grundstücksanteil nur erwerben möchte, wenn er auch einen Bauvertrag zu bestimmten Konditionen vereinbaren kann, oder (häufiger) dass der Verkäufer das Grundstück nur an Personen verkaufen will, die einen Bauvertrag mit einer bestimmten Baufirma abschließen. Unterbleibt in solchen Konstellationen die Beurkundung des Bauvertrags und des Abhängigkeitsverhältnisses ist der Grundstückskaufvertrag nicht vollständig beurkundet und damit unwirksam. Nach der Rechtsprechung ist dann möglicherweise auch der Bauvertrag unwirksam.
Selbst wenn Käufer und Verkäufer den Grundstückskaufvertrag unabhängig vom Bauvertrag schließen wollen, kann aus Sicht des Finanzamts trotzdem ein einheitlicher Vorgang vorliegen, so dass Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auch auf die Baukosten anfällt. Dabei kann es sogar zu einer Doppelbelastung der Bauleistung mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer kommen. Das Ganze ist ein steuerrechtliches Minenfeld. Sie sollten vor Vertragsschluss unbedingt den Rat eines Steuerberaters einholen. Der Notar kann Sie zu den steuerrechtlichen Fragen nicht beraten.
Die Absicherung der den Kaufpreis finanzierenden Banken ist bei Doppelhauspartner-Kaufverträgen schwierig. Nicht alle Banken machen so was mit. Sie sollten auf jeden Fall vor Beurkundung des Kaufvertrags den Kaufvertragsentwurf Ihrer Bank vorlegen und sich ausdrücklich bestätigen lassen, dass die Bank mit der Absicherung zu den darin genannten Bedingungen einverstanden ist und das Darlehen zu dem vorgesehenen Zeitpunkt auszahlen wird. Es ist leichter, wenn beide Käufer ihre Finanzierung von derselben Bank erhalten.
Doppelhauspartner-Kaufverträge sind sperrig und schwer verständlich. Die Abwicklung ist anstrengend und langwierig. Die Notar- und Grundbuchgebühren liegen um ein Vielfaches höher als bei einem ganz normalen Haus- oder Wohnungskaufvertrag. Wenn Sie diesen Vertragstyp vermeiden können, vermeiden Sie ihn. Aber manchmal gibt es einfach keine Alternative.
Wenn wir für Sie einen Doppelhauspartner-Kaufvertrag beurkunden sollen, teilen Sie uns bitte die Personalien (Name, Geburtsdatum, Anschrift, Steuer-ID) des Verkäufers und der Käufer, die Grundbuchdaten (Grundbuchbezirk und Blattnummer) des Grundstücks, die Höhe der einzelnen Kaufpreise und die Details der geplanten Aufteilung mit. Informieren Sie uns bitte auch über alle Nebenabsprachen, insbesondere ob der Kaufvertrag von einem Bauvertrag abhängen soll. Am Besten füllen Sie das Formular aus, das Sie in unserem Download-Bereich finden.
Was Sie wissen sollten
Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Die Erteilung eines Beurkundungsauftrags ist mit Kosten verbunden, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt. Die Hinweise auf diesen Seiten sind ohne Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation, Wünsche und Bedürfnisse erstellt worden. Die Rechtslage ist vereinfacht und unvollständig wiedergegeben. Der Inhalt dieser Seiten stellt keine Rechtsberatung dar und dient nur der Unterhaltung.