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A-Z des Grundstückskaufvertrags

Auflassung

Auflassung ist der Fachbegriff dafür, dass Verkäufer und Käufer sich einig sind, dass das Eigentum an der verkauften Immobilie auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung wird normalerweise im Kaufvertrag erklärt. Sie muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden, damit das Eigentum auf den Käufer umgeschrieben werden kann. Das erledigt der Notar für Sie.

 

Belastungen

Bei der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs sieht der Notar das Grundbuch ein und prüft, ob dort Belastungen eingetragen sind. Einige Belastungen (zum Beispiel Leitungs- und Wegerechte) werden normalerweise vom Käufer übernommen. Die übrigen müssen zur Abwicklung des Kaufvertrags beseitigt werden. Dazu fordert der Notar von den eingetragenen Berechtigten Löschungsbewilligungen an. Die Kosten für die Beseitigung der vom Käufer nicht übernommenen Belastungen trägt normalerweise der Verkäufer.

 

Direktzahlung

Direktzahlung des Kaufpreises bedeutet eine Zahlungsabwicklung ohne Notaranderkonto. Auch bei der Direktzahlung zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht sofort und auch nicht immer direkt an den Verkäufer. Der Notar teilt dem Käufer mit, wann die zur sicheren Vertragsdurchführung benötigten Unterlagen vorliegen und wohin der Käufer den Kaufpreis überweisen muss (Fälligkeitsmitteilung). Im typischen Fall zahlt der Käufer nach Erhalt dieser Fälligkeitsmitteilung einen Teil des Kaufpreises an die abzulösenden Gläubiger des Verkäufers und den Rest an den Verkäufer.

 

Erschließungs- und Anliegerbeiträge

Die Kosten für Erschließungsmaßnahmen durch die Gemeinde (also die Herstellung von Straßen und Sielleitungen) werden von den Eigentümern der betroffenen Grundstücke erhoben. Manchmal dauert das viele Jahre. Gegenüber der Gemeinde haftet immer der Eigentümer, der bei Erlass des Beitragsbescheids im Grundbuch eingetragen ist. Außerdem haftet jeder spätere Eigentümer für Rückstände der vorigen Eigentümer. Sie können bei der Gemeinde (in Hamburg bei der Finanzbehörde) eine Bescheinigung über Anliegerbeiträge beantragen, um zu prüfen, ob für Ihr Grundstück noch Erschließungs- und Anliegerbeiträge offen sind.

 

Finanzierungsvollmacht

Die meisten Käufer finanzieren den Kaufpreis über einen Bankkredit. Die Bank verlangt als Sicherheit eine Grundschuld. Da der Käufer normalerweise keine andere Immobilie zur Verfügung hat, die er beleihen könnte, bestellt er die Sicherheit an dem Objekt, das er kauft. Da er den Kaufpreis aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht bezahlt hat und deshalb noch nicht Eigentümer ist, geht das nur aufgrund einer Vollmacht im Namen des Verkäufers. Der Verkäufer bevollmächtigt daher den Käufer im Kaufvertrag, schon vor Eigentumsumschreibung eine finanzierende Bank im Grundbuch eintragen zu lassen. Dabei muss sichergestellt sein, dass die so abgesicherten Finanzierungsmittel tatsächlich an den Verkäufer oder an die abzulösenden Gläubiger des Verkäufers fließen.

 

Grunderwerbsteuer

Normalerweise löst ein Immobilienkaufvertrag Grunderwerbsteuer aus. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt. Üblich ist es, zu vereinbaren, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Gegenüber dem Finanzamt haften aber immer beide Vertragsparteien für die Steuerzahlung.

 

Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss ist eine Statistikbehörde, die die Entwicklung der Immobilienpreise verfolgt. Der Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte, die Rückschlüsse auf den Wert eines Grundstücks ermöglichen. Notare sind gesetzlich verpflichtet, dem Gutachterausschuss von jedem Kaufvertrag, den sie beurkunden, eine Abschrift zu übersenden.

 

Kosten

Die Höhe der Notargebühren und der Grundbuchgebühren ist gesetzlich festgelegt. Der Notar und das Grundbuchamt dürfen weder nach oben, noch nach unten davon abweichen. Es ist also zwecklos, mit dem Notar zu feilschen. Verkäufer und Käufer können lediglich untereinander vereinbaren, wer welche Kosten trägt. Dennoch haften immer beide Vertragsparteien für alle Kosten als Gesamtschuldner.

Üblicherweise wird vereinbart, dass der Verkäufer die Mehrkosten trägt, die dadurch entstehen, dass noch Belastungen beseitigt werden müssen, und der Käufer alle übrigen Kosten übernimmt. Mehrkosten, die auf Vertretungskonstellationen beruhen (zum Beispiel die Kosten für die nachträgliche Genehmigung durch eine vollmachtlos vertretene Vertragspartei), trägt in der Regel der Vertretene, der diese Mehrkosten ausgelöst hat. Die Kosten eines betreuungsgerichtlichen oder familiengerichtlichen Genehmigungsverfahrens trägt normalerweise der Betreute oder Minderjährige, dessentwegen es erforderlich ist.

 

Mieter

Mietverhältnisse gehen beim Verkauf automatisch vom Verkäufer auf den Käufer über, selbst wenn der Käufer das nicht will („Kauf bricht nicht Miete“). Der Käufer führt den bestehenden Mietvertrag als Vermieter so fort, als hätte er ihn selbst abgeschlossen.

Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung, an der erst nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben. Außerdem kann das Kündigungsrecht des Erwerbers für eine gewisse Zeit ausgeschlossen sein.

 

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist ein spezielles Treuhandkonto des Notars bei einer Bank, über das nur der Notar verfügen kann.

Bei einer Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto, wird für jeden Kaufvertrag ein eigenes Anderkonto eingerichtet. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer oder die abzulösenden Gläubiger, sondern hinterlegt den Kaufpreis einfach zum vereinbarten Termin auf dem Notaranderkonto. Damit ist sichergestellt, dass der Käufer das Geld nicht mehr zurückfordern kann. Die Hinterlegung des Kaufpreises bietet dem Verkäufer die nötige Sicherheit, dem Käufer die Schlüssel zu übergeben. Wenn alle zur Abwicklung benötigten Unterlagen vorliegen, löst der Notar aus dem hinterlegten Kaufpreis die nicht übernommenen Belastungen ab und zahlt den Rest an den Verkäufer aus.

Lange Zeit war es in Norddeutschland und besonders in Hamburg absolut üblich, den Kaufpreis für einen Immobilienkaufvertrag auf diese Weise zu zahlen.

Der Gesetzgeber mag kein Notaranderkonto. Er hat angeordnet, dass Kaufverträge nur bei Vorliegen eines besonderen Sicherungsinteresses über Notaranderkonto abgewickelt werden dürfen. Außerdem ist die Zahlung über Notaranderkonto mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Wir sehen daher standardmäßig eine Abwicklung Ihres Kaufvertrags ohne Notaranderkonto vor, wenn Sie nicht ausdrücklich eine Zahlung über Notaranderkonto wünschen und ein besonderes Sicherungsinteresse besteht.

 

Steuerliche Identifikationsnummer

Notare sind gesetzlich verpflichtet, jeden Kaufvertrag dem Finanzamt anzuzeigen, damit die Grunderwerbsteuer festgesetzt werden kann. Dabei müssen sie auch die steuerlichen Identifikationsnummern aller Vertragsparteien angeben. Wenn Sie Ihre Nummer nicht mitteilen, können Ihnen möglicherweise rechtliche Nachteile entstehen, insbesondere falls der Kaufvertrag nicht durchgeführt oder rückabgewickelt wird. Genau weiß das niemand. Besser Sie geben Ihre Nummer an. Sie finden die Steuer-ID normalerweise oben links auf der ersten Seite Ihres Einkommensteuerbescheids. Sie hat elf Stellen und ist nicht mit der Steuernummer identisch.

 

Übergabe

Übergabe ist der Moment, ab dem der Käufer tatsächlich auf die verkaufte Immobilie zugreifen kann, sie also betreten und bewohnen oder vermieten kann. Dieser Zeitpunkt fällt normalerweise mit der Schlüsselübergabe zusammen. Bei vermieteten Immobilien ist die Übergabe der Zeitpunkt, ab dem die Mieten dem Käufer zustehen. Bei der Übergabe sind auch alle Grundstücksunterlagen zu übergeben, die der Verkäufer besitzt.

 

Vormerkung

Auch Auflassungsvormerkung. Die Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung ab. Sie schützt den Käufer vor späteren Grundbucheintragungen, zum Beispiel einer Pfändung des Grundstücks durch Gläubiger des Verkäufers.

 

Wirtschaftidentifikationsnummern

Wirtschaftidentifikationsnummern sind so etwas Ähnliches wie Steuer-Identifikationsnummern, aber für Unternehmen. Obwohl der Gesetzgeber schon vor Jahren angeordnet hat, dass Notare die Wirtschaftsidentifikationsnummern der Vertragsparteien dem Finanzamt mitteilen müssen, hat der Staat bislang mit der Vergabe der Wirtschaftsidentifikationsnummern an Unternehmen noch nicht einmal begonnen.

 

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

In einer notariellen Urkunde kann sich eine Vertragspartei der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Wenn sie dann ihre Verpflichtungen nicht erfüllt, muss die andere Vertragspartei sie nicht erst verklagen, um ihre Ansprüche zwangsweise durchsetzen zu können. Wir sehen standardmäßig vor, dass sich der Käufer wegen seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises und der Verkäufer wegen seiner Verpflichtung zur Räumung und Besitzverschaffung der Zwangsvollstreckung unterwirft. Das kostet nichts extra und gibt beiden Vertragsparteien mehr Sicherheit.

Was möchten Sie als nächstes tun?

Was Sie wissen sollten
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