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Immobilien

5 Tipps für Käufer

1. Lassen Sie sich Zeit

Auch wenn attraktive Angebote immer schnell einen Käufer finden und Ihnen das eine oder andere schöne Haus entgeht: Kaufen Sie nur eine Immobilie, von der Sie wirklich überzeugt sind und die Sie sich leisten können. Es gibt beim Grundstückskaufvertrag kein zweiwöchiges Widerrufsrecht. Wenn Sie den Vertrag unterschrieben haben, ist er bindend. Und nach kurzer Zeit schon wieder zu verkaufen, ist oft nur mit Verlust möglich.

Die Zeit zum Überlegen ist vor Erteilung des Beurkundungsauftrags an den Notar. Wenn Sie die Beurkundung in Auftrag gegeben und einen Entwurf erhalten haben, kostet die Rücknahme des Beurkundungsauftrags soviel Notargebühren wie die Durchführung der Beurkundung.

 

2. Kaufen Sie nur, was Sie gesehen und geprüft haben

Es sollte selbstverständlich sein, dass ein Käufer sich eine Wohnung oder ein Haus ansieht, bevor er sie kauft. Besonders bei vermieteten Wohnungen zur Kapitalanlage trifft man aber immer wieder Käufer, die davon absehen. Tun Sie das nicht. Kein Prospekt und kein Foto kann die persönliche Inaugenscheinnahme vor Ort ersetzen. Prüfen Sie auch das Umfeld (Lage, Infrastruktur, Nachbarn). Ein großartiges Haus in miserabler Lage lässt sich nicht woanders hin verschieben.

Sinnvoll ist es in jedem Fall, die Immobilie vor Vertragsunterzeichnung von einem Sachverständigen begutachten zu lassen. Als Laie können Sie viele Mängel nicht selbst erkennen. Der Sachverständige sollte ein schriftliches Gutachten erstellen, damit Sie ihn haftbar machen können, falls er Mängel übersehen hat.

Besorgen Sie sich eine Anliegerbescheinigung. Daraus können Sie ersehen, ob alle Erschließungsanlagen (Straße, Siel) für das Grundstück vollständig hergestellt und bezahlt sind oder ob hier in Zukunft noch Kosten auf Sie zukommen. In Hamburg werden Anliegerbescheinigungen von der Finanzbehörde erteilt.

 

3. Für die wirtschaftlichen und tatsächlichen Entscheidungen sind Sie verantwortlich

Der Notar sorgt dafür, dass Ihr Kaufvertrag rechtssicher gestaltet wird. Er sieht vor, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sein Anspruch auf lastenfreie Eigentumsumschreibung gesichert ist, und das Eigentum erst auf den Käufer umgeschrieben wird, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat. Für die tatsächliche Beschaffenheit des Hauses und des Grundstücks ist der Notar nicht verantwortlich. Der Notar prüft auch nicht, ob der vereinbarte Kaufpreis angemessen oder marktüblich ist. Selbst wenn der Notar hier Zweifel hätte, dürfte er sie aufgrund seiner Neutralitätspflicht nicht äußern. Sie als Käufer entscheiden, ob die Immobilie so ist, dass Sie sie kaufen möchten, und welchen Kaufpreis sie Ihnen wert ist.

Es ist allein Ihre Verantwortung als Käufer, zu prüfen, ob das Objekt für Ihre Zwecke geeignet ist. Wenn Sie ein Grundstück als Bauplatz kaufen, erkundigen Sie sich vorher beim Bauamt, ob das Grundstück Bauland und die von Ihnen geplante Bebauung darauf zulässig ist, ob Baulasten bestehen und ob die Erschließung gesichert ist.

4. Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie einen Beurkundungsauftrag erteilen

Bevor Sie den Notar damit beauftragen, einen Kaufvertrag zu entwerfen, sollte Ihre Finanzierung wenigstens grundsätzlich geklärt sein. Das bedeutet nicht, dass Sie schon einen Darlehensvertrag unterschrieben haben müssen, zumal die meisten Banken einen Kaufvertragsentwurf sehen wollen, bevor sie eine verbindliche Kreditzusage erteilen. Die Bank sollte Ihnen aber wenigstens signalisiert haben, dass bei Ihren Einkommens- und Vermögensverhältnissen die Finanzierung kein Problem sein wird. Und das sollte Ihnen die Bank am besten selber bestätigt haben, nicht bloß irgendein Finanzierungsvermittler aus dem Internet.

 

5. Planen Sie genügend Zeit für die Abwicklung ein

Die Durchführung eines Immobilienkaufvertrags nimmt einige Zeit in Anspruch. Nachdem der Notar einen Kaufvertragsentwurf erstellt hat und die Vertragsparteien diesen gebilligt haben, findet der Beurkundungstermin beim Notar statt. Anschließend fordert der Notar alle Erklärungen an, die zur Abwicklung des Vertrags benötigt werden und beantragt die Eintragung Ihrer Vormerkung. Erst wenn das alles vorliegt, kann der Kaufpreis fällig gestellt werden. Dann erst können Sie zahlen. Erst nach der Zahlung erhalten Sie die Schlüssel.

Wie lange es dauert, bis die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung vorliegen, lässt sich kaum allgemein beantworten. Es hängt davon ab, was alles benötigt wird und wie schnell die Stelle, deren Erklärung der Notar anfordert, reagiert. Sie sollten aber normalerweise davon ausgehen, dass nach Vertragsunterzeichnung mindestens vier Wochen vergehen, bis dem Notar die zur Abwicklung benötigten Unterlagen vorliegen. Je mehr Unterlagen benötigt werden, umso eher wird sich dieser Zeitraum verlängern. Sehr viel länger dauert es, wenn der Kaufvertrag noch einer gerichtlichen Genehmigung bedarf (weil zum Beispiel Minderjährige oder Betreute als Vertragsparteien beteiligt sind). Die Verzögerung durch ein gerichtliches Genehmigungsverfahren liegt bei wenigstens drei Monaten, in Einzelfällen auch noch erheblich mehr. Mietervorkaufsrechte (etwa bei vermieteten Eigentumswohnungen) können ebenfalls eine deutliche Verzögerung mit sich bringen.

Auf der anderen Seite benötigt auch Ihre finanzierende Bank Zeit, um die Finanzierungsmittel auszahlen zu können. Bedenken Sie bitte, dass im Moment ungewöhnlich viele Menschen ein Haus oder eine Wohnung kaufen und daher die Banken stark überlastet sind. Außerdem werden die gesetzlichen Vorgaben für eine Kreditvergabe immer weiter verschärft. Beides führt dazu, dass die Bearbeitung bei den Banken heute wesentlich länger dauert als noch vor einigen Jahren. Fragen Sie Ihre Bank, wann diese die Finanzierungsmittel tatsächlich auszahlen kann.

Was möchten Sie als nächstes tun?

Was Sie wissen sollten
Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Die Erteilung eines Beurkundungsauftrags ist mit Kosten verbunden, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt. Die Hinweise auf diesen Seiten sind ohne Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation, Wünsche und Bedürfnisse erstellt worden. Die Rechtslage ist vereinfacht und unvollständig wiedergegeben. Der Inhalt dieser Seiten stellt keine Rechtsberatung dar und dient nur der Unterhaltung.