Schritt für Schritt: Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks

Sie möchten ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen? Wir erklären Ihnen den Ablauf:

1. Schritt: Bestimmen Sie Ihren finanziellen Rahmen

Bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, sollten Sie überlegen, was der maximale Kaufpreis ist, den Sie sich leisten können. Bedenken Sie Ihr laufendes Einkommen und Ihre regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben. Planen Sie auch unregelmäßige und einmalige Ausgaben ein. Kalkulieren Sie nicht mit Einnahmen, die ungewiss sind. Wenn Sie zum Erwerb der Immobilie einen Kredit aufnehmen müssen, was normal ist, bedenken Sie, dass die Zinsen nicht immer so niedrig bleiben werden, wie sie heute sind. Werden Sie die Zinsbelastung auch dann noch aus Ihrem laufenden Einkommen tragen können, wenn das Zinsniveau später deutlich höher liegt als heute? Es ist ratsam, trotz des momentan niedrigen Zinsniveaus den Kredit möglichst rasch zu tilgen und entsprechend hohe Tilgungsraten festzulegen. Reicht Ihr Einkommen dafür aus? Wenn Sie bestimmt haben, wie hoch die Summe ist, die Sie für den Erwerb der Immobilie maximal ausgeben können, beachten Sie, dass zu dem eigentlichen Kaufpreis noch Nebenkosten hinzukommen: Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Umzugskosten, Renovierungskosten. Diese Positionen ziehen Sie von Ihrem maximal zur Verfügung stehenden Betrag ab und erhalten so Ihren maximalen Kaufpreis. Diese Obergrenze sollten Sie auf keinen Fall überschreiten.

 

2. Schritt: Besorgen Sie sich eine vorläufige Finanzierungszusage

Auch wenn Ihnen keine Bank eine verbindliche Kreditzusage erteilen wird, solange Sie nicht wissen, was Sie kaufen wollen und einen Kaufvertragsentwurf vorlegen können, ist es sinnvoll schon mal zu klären, wie hoch der Betrag ist, den eine Bank Ihnen finanzieren würde und sich darüber eine – unverbindliche – schriftliche Bestätigung geben zu lassen. Dann können Sie beruhigter suchen. Außerdem hilft es, wenn Sie dem Verkäufer eine solche Bestätigung vorlegen können. Sie kann den Ausschlag geben, dass der Verkäufer Ihnen den Vorzug vor anderen Kaufinteressenten gibt.

 

3. Schritt: Suchen Sie eine passende Immobilie

Suchen Sie eine passende Immobilie und bleiben Sie dabei immer unter Ihrer festgelegten Kaufpreisobergrenze. Bei der Immobiliensuche sollten Sie zuerst auf die Lage (Stadt, Stadtteil, Umfeld, Infrastruktur, Nachbarn) und dann erst auf das Haus oder die Wohnung achten. Wenn Ihnen das Haus oder die Wohnung nicht hundertprozentig gefällt, können Sie sie mit der Zeit vielleicht nach Ihren Wünschen umgestalten. Wenn die Lage mies ist, können Sie daran in aller Regel nichts ändern.

 

4. Schritt: Wenn Sie etwas gefunden haben, prüfen Sie, ob es geeignet ist

Nur Sie als Käufer können beurteilen, ob das Haus, die Wohnung oder das Grundstück für Ihre Zwecke geeignet ist. Wenn Sie eine Wohnung auch als Büro nutzen möchten, prüfen Sie, ob das zulässig ist. Wenn Sie ein Grundstück bebauen möchten, prüfen Sie, ob es Bauland ist, die von Ihnen geplante Bebauung zulässig wäre und die Erschließung gesichert ist.

 

5. Schritt: Prüfen Sie auf mögliche Mängel

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung des Verkäufers für Mängel normalerweise ausgeschlossen. Es ist also Ihr Risiko als Käufer, ob das Objekt Mängel aufweist. Prüfen Sie gründlich und holen Sie fachkundigen Rat ein. Eine Begutachtung durch einen qualifizierten Immobiliensachverständigen lohnt sich. Aber nur wenn Sie auch ein schriftliches Gutachten von ihm bekommen.

 

6. Schritt: Verhandeln Sie den Kaufpreis und die übrigen Vertragdetails

Wenn Sie wissen, was Sie kaufen wollen, verhandeln Sie mit dem Verkäufer den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und die übrigen Vertragsdetails. Sie sollten alles miteinander geklärt haben, bevor Sie den Notar mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs beauftragen.

 

7. Schritt: Beauftragen Sie den Notar mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs

Wählen Sie einen Notar Ihres Vertrauens aus und beauftragen Sie ihn mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs. Informieren Sie den Notar über alles, was Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben. Der notarielle Kaufvertrag muss Ihre Absprachen vollständig wiedergeben. Wenn Sie den Vertragsentwurf erhalten, prüfen Sie ihn. Sollten Sie Änderungswünsche haben, teilen Sie diese dem Notar bitte so rechtzeitig vor der Beurkundung mit, dass der Notar den geänderten Entwurf noch allen Beteiligten zukommen lassen kann.

 

8. Schritt: Sichern Sie Ihre Kaufpreisfinanzierung

Legen Sie den Kaufvertragsentwurf Ihrer Bank vor und lassen Sie sich ein verbindliches Finanzierungsangebot geben. Es ist sinnvoll, Finanzierungsangebote mehrerer Banken einzuholen und die Konditionen zu vergleichen. Die Unterschiede können beträchtlich sein. Wenn die Unterschiede nicht beträchtlich sind, sollten Sie einer Bank, bei der Sie schon Kunde sind, den Vorzug vor einer anderen Bank geben und einer Filialbank den Vorzug vor einer Internetbank. In der Regel bekommen Sie dort den besseren Service.

 

9. Schritt: Vereinbaren Sie einen Beurkundungstermin

Vereinbaren Sie gemeinsam mit dem Verkäufer einen Beurkundungstermin beim Notar, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Falls Ihnen schon das Grundschuldbestellungsformular Ihrer finanzierenden Bank vorliegt, geben Sie es einige Tage vor dem Beurkundungstermin dem Notar. Dann können Sie die Grundschuld gleich im Anschluss an den Kaufvertrag beurkunden lassen. Prüfen Sie, ob bei der Bestellung der Grundschuld noch andere Personen als die Käufer mitwirken müssen (zum Beispiel weitere Darlehensnehmer oder Ehepartner). Wenn Ihnen das Grundschuldbestellungsformular bei Beurkundung des Kaufvertrags noch nicht vorliegt, ist das nicht schlimm. Dann vereinbaren Sie für die Beurkundung der Grundschuld einen eigenen Beurkundungstermin beim Notar.

 

10. Schritt: Die Beurkundung des Kaufvertrags

Der große Moment, jetzt wird’s verbindlich. Der Notar prüft die Ausweise der Vertragsparteien und liest den Kaufvertrag allen Beteiligten vor. Er erläutert den Vertragstext und klärt etwa noch offene Details. Sie dürfen den Notar beim Vorlesen ruhig unterbrechen und Fragen stellen. Anschließend unterschreiben alle Vertragsparteien und der Notar die Urkunde.

 

11. Schritt: Abwicklung des Kaufvertrags

Der Notar schickt allen Beteiligten Abschriften des Vertrags zu und fordert die zur Abwicklung benötigten Unterlagen an. Er beantragt die Eintragung Ihrer Vormerkung im Grundbuch.

Der Notar zeigt den Vertrag auch beim Finanzamt an, damit die Grunderwerbsteuer festgesetzt werden kann.

12. Schritt: Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit

Wenn alle erforderlichen Unterlagen da sind, schreibt der Notar dem Käufer, dass die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit vorliegen (Fälligkeitsmitteilung). Bei einer direkten Kaufpreiszahlung zahlen Sie dann die zur Ablösung nicht übernommener Belastungen benötigten Beträge unmittelbar an die abzulösenden Gläubiger und den Rest an den Verkäufer.

Bei einer Zahlung über Notaranderkonto entfällt die Fälligkeitsmitteilung durch den Notar. Sie zahlen den Kaufpreis einfach zum vereinbarten Termin auf das Notaranderkonto ein, und der Notar leitet ihn zu gegebener Zeit an die abzulösenden Gläubiger und den Verkäufer weiter.

13. Schritt: Grunderwerbsteuer

Das Finanzamt schickt Ihnen den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Sie überweisen die Grunderwerbsteuer direkt an das Finanzamt. Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer hängt nicht von der Kaufpreisfälligkeit ab. Wann die Grunderwerbsteuer fällig wird, richtet sich nach der Bearbeitungsdauer beim Finanzamt. Wenn Sie den Grunderwerbsteuerbescheid für falsch halten, können Sie beim Finanzamt Einspruch einlegen. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer übersendet das Finanzamt dem Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar dem Grundbuchamt vorlegen muss, um das Eigentum auf Sie umschreiben lassen zu können.

14. Schritt: Übergabe

Nachdem Sie den Kaufpreis gezahlt haben, übergibt Ihnen der Verkäufer die Schlüssel und die sonstigen Unterlagen zum Haus, zur Wohnung oder zum Grundstück. Sie sollten bei der Übergabe ein Protokoll machen, in dem Sie Zählerstände festhalten und etwaige Mängel notieren, die der Verkäufer noch zu beseitigen hat.

15. Schritt: Bestätigung der Kaufpreiszahlung

Der Verkäufer bestätigt dem Notar den Eingang des Kaufpreises. Die abzulösenden Gläubiger bestätigen dem Notar den Eingang der von ihnen geforderten Ablösebeträge.

16. Schritt: Beantragung der Eigentumsumschreibung

Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung auf den Käufer und die Löschung der nicht übernommenen Belastungen.

17. Schritt: Eigentumsumschreibung

Das Grundbuchamt trägt den Käufer als Eigentümer ein, löscht die nicht übernommenen Belastungen und informiert den Notar darüber.

18. Schritt: Übersendung der Eintragungsnachricht

Der Notar informiert Verkäufer und Käufer über die erfolgte Eigentumsumschreibung und Lastenfreistellung im Grundbuch. Damit ist der Kaufvertrag abgewickelt.