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Immobilien

Grundschulden und Hypotheken

Grundschulden und Hypotheken sind Pfandrechte an Immobilien (Grundpfandrechte). Sie dienen als Kreditsicherheiten. Wenn der Schuldner seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt, kann der Gläubiger die Immobilie zwangsversteigern lassen. Aus dem Versteigerungserlös erhält er dann das, was ihm zusteht.

Eine Hypothek bezieht sich immer auf eine ganz bestimmte Forderung. Bei einer Grundschuld wird der Kreis der gesicherten Forderungen durch eine zusätzliche Vereinbarung, die sogenannte Zweckerklärung bzw. Sicherungsabrede, festgelegt. Indem man diese Zweckerklärung bzw. Sicherungsabrede anpasst, kann man den Kreis der gesicherten Forderungen einer Grundschuld nachträglich verändern. So lässt sich zum Beispiel die ursprünglich für einen bestimmten Kredit bestellte Grundschuld für ein späteres Darlehen wiederverwenden. Grundschulden sind flexibler als Hypotheken, deshalb sind sie gebräuchlicher.

Grundschulden und Hypotheken werden im Grundbuch eingetragen. Normalerweise haben frühere Eintragungen Vorrang vor späteren. Bei einer Zwangsversteigerung werden die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger in der Rangfolge ihrer Eintragung bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt. Zuerst erhält der an erster Rangstelle eingetragene Gläubiger, was ihm gebührt (maximal jedoch den Betrag, der für ihn im Grundbuch eingetragen ist), dann der an zweiter Rangstelle eingetragene Gläubiger und so weiter – bis der Versteigerungserlös aufgebraucht ist. Um sein Ausfallrisiko zu begrenzen, muss ein Gläubiger also auf eine möglichst vordere Rangstelle seines Grundpfandrechts achten.

Eine einfache Grundschuld oder Hypothek sichert dem Gläubiger im Prinzip nur eine bestimmte Rangstelle im Grundbuch und schützt ihn damit vor anderen Gläubigern, die später kommen. Will der Gläubiger eine Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen, muss er zunächst den Eigentümer auf Duldung der Zwangsvollstreckung verklagen. Das kostet Zeit und Geld. Die meisten Gläubiger lassen sich deshalb gleich eine sogenannte vollstreckbare Grundschuld oder Hypothek bestellen. Dabei unterwirft sich der Eigentümer schon in der Urkunde, mit der er die Grundschuld oder Hypothek bewilligt, der Zwangsvollstreckung. Die notarielle Urkunde ersetzt dann das Gerichtsurteil, und der Gläubiger kann bei Bedarf schneller vollstrecken.

Formulare zur Bestellung einer vollstreckbaren Grundschuld enthalten normalerweise  auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Das ermöglicht dem Gläubiger einen Zugriff auf das gesamte Vermögen im Wege der Zwangsvollstreckung.

Das Grundbuchamt kann auf Antrag des Eigentümers einen Grundschuldbrief bzw. Hypothekenbrief ausstellen. Das ist ein zusätzliches Papier, das den Inhalt der Grundschuld oder Hypothek beschreibt. Wer Rechte aus so einer Brief-Grundschuld oder Brief-Hypothek geltend machen oder sie löschen lassen will, muss auch den Brief vorlegen. Grundschulden und Hypotheken, für die kein Brief erstellt wurde, nennt man Buchgrundschulden bzw. Buchhypotheken.

Wenn Sie eine Grundschuld oder Hypothek für eine Bank, Sparkasse, Bausparkasse oder Versicherung bestellen möchten, erhalten Sie normalerweise vom Gläubiger ein entsprechendes Formular und vielleicht noch ein Begleitschreiben oder eine Arbeitsanweisung für den Notar. Das geben Sie uns alles her und vereinbaren einen Beurkundungstermin.

Wenn Sie eine Grundschuld oder Hypothek für einen anderen Gläubiger bestellen möchten, müssen wir normalerweise den Text der Urkunde erst entwerfen. Dazu benötigen wir von Ihnen folgende Informationen: Wer ist Schuldner (Name, Geburtsdatum, Anschrift)? Wer ist Eigentümer (Name, Geburtsdatum, Anschrift)? Wer ist Gläubiger (Name, Geburtsdatum, Anschrift)? Welches Objekt soll belastet werden (Grundbuchbezirk und Blattnummer)? Soll eine Grundschuld oder Hypothek bestellt werden? Mit Brief oder ohne? Mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung oder ohne? Welcher Betrag soll im Grundbuch eingetragen werden (ggf. auch Zinsen und Nebenleistungen)? Welche Rangstelle soll die Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch erhalten?

Zur Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek müssen alle Eigentümer beim Notar erscheinen, außerdem alle Schuldner, die sich persönlich der Zwangsvollstreckung unterwerfen sollen. Falls durch das Grundpfandrecht im Wesentlichen das ganze freie Vermögen des Eigentümers verpfändet wird, muss normalerweise auch der Ehegatte des Eigentümers mitwirken (selbst wenn er nicht Eigentümer oder Kreditnehmer ist). Soll die neue Grundschuld oder Hypothek Vorrang vor bisherigen Grundbucheintragungen erhalten, ist es praktisch, wenn der Gläubiger des im Rang zurücktretenden Rechts gleich mitkommt.

Zur Änderung der Rangfolge von Grundbucheintragungen braucht man eine entsprechende Bewilligung des im Rang zurücktretenden Gläubigers und des Eigentümers, jeweils in notariell beglaubigter Form. Die Rangänderung wird erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam.

Die Übertragung einer Grundschuld oder Hypothek von einem Gläubiger auf einen anderen erfordert eine notariell beglaubigte Abtretungserklärung des bisherigen Gläubigers. Bei Brief-Grundschulden oder Brief-Hypotheken muss dem neuen Gläubiger außerdem der Grundschuldbrief bzw. Hypothekenbrief übergeben werden. Bei brieflosen Grundschulden oder Hypotheken wird die Abtretung erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam.

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Was Sie wissen sollten
Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Die Erteilung eines Beurkundungsauftrags ist mit Kosten verbunden, auch wenn es später nicht zur Beurkundung kommt. Die Hinweise auf diesen Seiten sind ohne Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation, Wünsche und Bedürfnisse erstellt worden. Die Rechtslage ist vereinfacht und unvollständig wiedergegeben. Der Inhalt dieser Seiten stellt keine Rechtsberatung dar und dient nur der Unterhaltung.