5 Tipps für Verkäufer

1. Bereiten Sie sich vor

Zur Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags sind manchmal Unterlagen erforderlich, deren Beschaffung einige Zeit dauern kann. Kümmern Sie sich schon um die Beschaffung dieser Unterlagen, bevor Sie einen Käufer gefunden haben.

Sind im Grundbuch vielleicht noch Personen als Eigentümer eingetragen, die bereits verstorben sind? Dann müssen vor Durchführung eines Kaufvertrags normalerweise zunächst die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch berichtigt werden. Zur Eintragung der Erben des Verstorbenen brauchen Sie entweder ein vom Nachlassgericht eröffnetes notarielles Testament bzw. einen vom Nachlassgericht eröffneten Erbvertrag (jeweils nebst Eröffnungsprotokoll, alles in beglaubigter Abschrift) oder einen Erbschein (in Ausfertigung). Liegt nichts davon vor, muss zunächst ein Erbschein beantragt werden. Das dauert einige Monate.

Ist der Verkäufer noch selbst geschäfts- und handlungsfähig, kann er den Kaufvertrag also selbst unterschreiben? Falls nicht, muss man überlegen, wer anstelle des Verkäufers unterschreiben kann. Ein Bevollmächtigter benötigt eine notariell beglaubigte oder beurkundete Vollmacht (im Original oder in Ausfertigung), die inhaltlich alles abdeckt, was in der Kaufvertragsurkunde vereinbart wird, am Besten eine notariell beurkundete General- und Vorsorgevollmacht. Nicht alles, was im Internet oder von Behörden als General- und Vorsorgevollmacht rumgereicht wird, taugt auch zum Verkauf einer Immobilie. Lassen Sie uns also im Zweifelsfall die Vollmacht mal überprüfen. Liegt keine brauchbare Vollmacht vor und kann der Verkäufer mangels Geschäftsfähigkeit auch keine mehr erteilen, muss für den Verkäufer ein Betreuer bestellt werden. Das sollte man rechtzeitig beim Amtsgericht beantragen.

Wenn im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken stehen, die längst abbezahlt sind, prüfen Sie, ob Ihnen die für eine Löschung erforderlichen Unterlagen vorliegen. Sonst fordern Sie sie bei den Gläubigern an. Das ist billiger, als wenn es der Notar im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags für Sie erledigt, und spart Zeit. Sie brauchen immer eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung (bei Gläubigern, die Behörden sind, genügt eine Löschungsbewilligung mit Behördensiegel, bei Hypotheken auch eine löschungsfähige Quittung). Wenn ein Grundschuldbrief oder ein Hypothekenbrief erstellt wurde (was Sie sinnigerweise daran erkennen, dass im Grundbuch nichts von „Brief“ steht), brauchen Sie auch den Grundschuldbrief oder Hypothekenbrief, und zwar im Original. Dieser Grundschuldbrief oder Hypothekenbrief ist ein Unikat. Ist er verlorengegangen, muss er in einem langwierigen Verfahren, das über ein Jahr dauern kann, vom Amtsgericht für kraftlos erklärt werden. Wenn Sie einen Grundschuldbrief oder Hypothekenbrief vermissen, bringen Sie dieses Verfahren also schon mal in Gang (es erfordert einen notariell beurkundeten Antrag).

Auch bei anderen Eintragungen im Grundbuch, die der Käufer nicht übernehmen wird (zum Beispiel Vormerkungen, Nießbrauche, Wohnrechte und Leibrenten), sollten Sie prüfen, ob Ihnen die für die Löschung benötigten Unterlagen schon vorliegen oder man sie von den Berechtigten jedenfalls ohne größere Schwierigkeiten erlangen kann. Wir erklären Ihnen gern, was Sie da im Einzelnen brauchen.

2. Lassen Sie sich vom Käufer einen Finanzierungsnachweis vorlegen

Ein Immobilienkaufvertrag wird zwar vernünftigerweise so gestaltet, dass Sie das Eigentum erst verlieren, nachdem der Kaufpreis bezahlt wurde. Trotzdem kann Ihnen ein Schaden entstehen, wenn der Käufer nicht zahlt. Sie sollten sich deshalb immer einen Finanzierungsnachweis vorlegen lassen. Am Besten vor Erteilung des Beurkundungsauftrags an den Notar. Die meisten Banken werden zwar keine verbindliche Finanzierungszusage erteilen, solange ihnen kein Kaufvertragsentwurf vorliegt. Der Käufer sollte dann aber wenigstens ein Schreiben der Bank vorlegen, in dem diese ihre generelle Bereitschaft zum Ausdruck bringt, dem Käufer den Kaufpreis zu finanzieren. Falls der Käufer erklärt, dass er den Kaufpreis aus Eigenmitteln aufbringt, lassen Sie sich die Eigenmittel nachweisen (zum Beispiel durch eine Bestätigung des Steuerberaters des Käufers oder durch Konto- und Depotauszüge). Wenn ein Käufer nichts vorlegen kann, seien Sie wachsam.

Falls Sie einen Makler beauftragt haben, gehört die Prüfung der Zahlungsfähigkeit des Käufers zu den Aufgaben des Maklers. Nicht alle Makler kümmern sich darum. Bestehen Sie auf einem Finanzierungsnachweis.

3. Seien Sie ehrlich, wenn Ihnen Mängel bekannt sind

Im Immobilienkaufvertrag wird normalerweise die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen („gekauft wie besehen“). Das gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Ein Verkäufer muss wesentliche Mängel, die dem Käufer nicht bekannt sind, auch ungefragt offenbaren. Tut er das nicht, handelt er arglistig und haftet dafür. Der Käufer kann dann vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen. Es ist zwar menschlich verständlich, dass man Mängel verschweigen möchte, die vielleicht dazu führen, dass der Käufer vom Kauf Abstand nimmt oder den Kaufpreis drückt. Es ist aber nicht klug. Überlegen Sie also vor dem Verkauf genau, welche Mängel das Haus, die Wohnung oder auch das Grundstück hat und klären Sie den Käufer darüber auf. Sie sollten auch sicherstellen, dass Sie die Aufklärung beweisen können. Entweder durch einen ausdrücklichen Vermerk im Kaufvertrag oder indem der Käufer Ihnen außerhalb des Kaufvertrags schriftlich bestätigt, dass ihm die Mängel bekannt sind.

4. Geben Sie die Schlüssel nur gegen Sicherheitsleistung raus

Normalerweise sieht der notarielle Kaufvertrag vor, dass die Schlüsselübergabe erfolgt, nachdem der Kaufpreis bezahlt oder auf einem Anderkonto des Notars hinterlegt wurde. Manchmal möchte der Käufer schon vorher Renovierungsarbeiten durchführen oder schon vorher einziehen. Das ist gefährlich. Wenn der Käufer beim Renovieren das Haus beschädigt und dann nicht zahlt, bleibt Ihnen ein beschädigtes Haus zurück. Selbst wenn der Käufer nur kleinere Reparaturen angekündigt hat, reißt er vielleicht tragende Wände ein, wenn er erst mal allein in der Wohnung ist. Ist der Käufer sogar schon eingezogen, ist es schwer, ihn wieder aus dem Haus herauszubekommen. Selbst wenn die Rechtslage klar ist, geht es nicht ohne Gerichtsurteil. Das kann dauern und kostet Geld. Eine Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung sollten Sie daher immer nur gegen Sicherheitsleistung vereinbaren. Die Sicherheit sollte ausreichend groß sein, um Ihren maximal denkbaren Schaden abzudecken.

5. Planen Sie genügend Zeit für die Abwicklung ein

Die Durchführung eines Immobilienkaufvertrags nimmt einige Zeit in Anspruch. Nachdem der Notar einen Kaufvertragsentwurf erstellt hat und die Vertragsparteien diesen gebilligt haben, findet der Beurkundungstermin beim Notar statt. Anschließend fordert der Notar alle Erklärungen an, die zur Abwicklung des Vertrags benötigt werden und beantragt die Eintragung der Vormerkung für den Käufer. Erst wenn das alles vorliegt, kann der Kaufpreis fällig gestellt und bezahlt werden.

Wie lange es dauert, bis die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung vorliegen, lässt sich kaum allgemein beantworten. Es hängt davon ab, was alles benötigt wird und wie schnell die Stelle, deren Erklärung der Notar anfordert, reagiert. Sie sollten aber normalerweise davon ausgehen, dass nach Vertragsunterzeichnung mindestens vier Wochen vergehen, bis dem Notar die zur Abwicklung benötigten Unterlagen vorliegen. Je mehr Unterlagen benötigt werden, umso eher wird sich dieser Zeitraum verlängern. Sehr viel länger dauert es, wenn der Kaufvertrag noch einer gerichtlichen Genehmigung bedarf (weil zum Beispiel Minderjährige oder Betreute als Vertragsparteien beteiligt sind). Die Verzögerung durch ein gerichtliches Genehmigungsverfahren liegt bei wenigstens drei Monaten, in Einzelfällen auch noch erheblich mehr. Mietervorkaufsrechte (etwa bei vermieteten Eigentumswohnungen) können ebenfalls eine deutliche Verzögerung mit sich bringen.

Auf der anderen Seite benötigt auch die finanzierende Bank des Käufers Zeit, um die Finanzierungsmittel auszahlen zu können. Bedenken Sie bitte, dass im Moment ungewöhnlich viele Menschen ein Haus oder eine Wohnung kaufen und daher die Banken stark überlastet sind. Außerdem werden die gesetzlichen Vorgaben für eine Kreditvergabe immer weiter verschärft. Beides führt dazu, dass die Bearbeitung bei den Banken heute wesentlich länger dauert als noch vor einigen Jahren.